評価のしくみ（固定資産税・土地）

地目は、宅地、田及び畑（併せて農地という）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日の現況によります。

原則として、土地登記簿に登記されている地積によります。

状況が類似する地区の標準的な土地を選定し、売買実例価格に基づく適正な時価を基礎として、それぞれの土地の状況により必要な補正を行い価格を求めます。なお、宅地の評価については、公的土地評価の相互の均衡化・適正化を図るため、全国一律に地価公示価格等の7割を目途に算出されます。

平成9年度の評価替えから、土地の評価についてご理解いただくために、評価額の基礎となる路線価等を公開しております。

住宅用地については、特に税負担を軽減する必要から、その面積の広さによって小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）が小規模住宅用地となり、課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

小規模住宅用地（200平方メートル）を超える部分の住宅用地をいいます。一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

軽減措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地の用に使われている土地の面積に次の表の住宅用地の率を乗じて求めます。ただし、その面積は、家屋の床面積の10倍までが限度です。

注釈:「専用住宅」とは、もっぱら人の居住の用に使われている家屋をいいます。

注釈:「併用住宅」とは、店舗・事務所などと居住部分が併設されている家屋をいいます。

震災等の自然災害や火災等の人為的な災害によって住宅が滅失した場合は、現に住宅が存在しなくても、市長が決定した場合、震災等の発生後2年度分は、住宅用地とみなして、特例措置の適用を受けることができます。

平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置が行われてきました。平成9年度の評価替えに伴い税負担の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、一方、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇することとして、負担水準のばらつきの幅を狭める税負担のしくみが導入されています。

負担水準とは…個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの

次の算式によって求められます。

負担水準＝新評価額×（住宅用地特例率（3分の1または6分の1））÷前年度課税標準額

注釈:小規模住宅用地、一般住宅用地については、新評価額に住宅用地の特例率（小規模住宅用地6分の1,一般住宅用地3分の1）を乗じます。

負担水準が0.7を超える土地の課税標準額は、負担水準を0.7とした場合の課税標準額まで引き下げます。

課税標準額＝新評価額×0.7

負担水準が1.0を超える土地の課税標準額は、負担水準を1.0とした場合の課税標準額まで引き下げます。

負担水準が0.6以上0.7以下の土地は、前年度の課税標準額に据え置きます。

※住宅用地に係る据置特例は、平成24年度の税制改正に伴い、平成26年度から廃止となりました。

1,2以外の宅地については、なだらかに課税標準額が上昇します。

課税標準額＝前年度課税標準額＋新評価額×5パーセント

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した純農地、純山林としての価格）に比準して評価します。ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地等については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。